a. Estudio de Deslinde Topográfico
El estudio de deslinde topográfico, llevado a cabo por un Perito responsable registrado; permite determinar las medias precisas de cada lado de un predio, y también reconocer las diferencias entre la superficie útil delimitada por cercos y bardas, contra la superficie amparada por el Título o Escritura que debería idealmente estar ocupada por el propietario.
Para realizar el Estudio de Deslinde es necesario que el topógrafo especialista, realice la visita al predio de estudio, y que lleve a cabo la actividad de levantamiento topográfico. Esto es medir o “levantar” con equipo de precisión los límites físicos del predio, como son cercos de alambre, cercos de malla, bardas de block, mojoneras o varillas de referencia, etc.
El equipo que en TOPMIR® utilizamos para los levantamientos topográficos, es el GPS doble frecuencia de la marca Topcon y Sokkia. Los sistemas GPS son rápidos, precisos y prácticos. Nuestro sistema esta activado con recepción de datos de internet, lo que nos permite tener una suscripción a las redes de estaciones de referencia regionales, que nos entrega correcciones en Tiempo Real de las Estaciones de la Red Geodésica Nacional Activa de INEGI. En México, somos pocos quienes contamos con esta ventaja en tecnología.
b. Oficializar un levantamiento o deslinde de terreno
Para oficializar un levantamiento topográfico, ante la autoridad competente, que es, la Coordinación General de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Ecología (CIDUE), primeramente, el levantamiento topográfico debe ser realizado por un Perito responsable registrado en el Padrón de la CIDUE. El Ing. Alejandro Mirazo, posee el registro número 030.
El trámite se realiza a través de un formato de solicitud, en donde se indican los requisitos legales y técnicos. Como es presentar copia del título o escritura pública, así como el plano de estudio topográfico con el reporte fotográfico, firmado por el perito y propietario.
Los efectos de un plano topográfico oficializado son útiles para actualizar a través de un notario público, las mediadas, colindancias, superficie, forma geométrica, distinta a la original, de un terreno o predio deslindado.
Lo anterior sucede por que es común que los resultados del deslinde topográfico, arrojen diferencias al cotejarlo con el polígono descrito en la escritura pública.
El servicio de deslinde topográfico es la especialidad de TOPMIR®. Hemos prestado el este servicio a más de 8,000 clientes.
c. La importante del Deslinde Topográfico
El Deslinde, y el posterior amojonamiento, permite delimitar de forma exacta sobre el terreno físico la porción de superficie que pertenece al propietario; tal como se define en un Título de Propiedad, Escritura Pública, Certificado Parcelario.
Así mismo, el Deslinde permite determinar diferencias entre el levantamiento físico realizado y la superficie amparada por el Título o Escritura.
El resultado del deslinde da certidumbre física y jurídica al solicitante o propietario. Comunica si la superficie amparada por Título o Escritura se tiene físicamente útil; o tienes áreas faltantes (afectaciones), o superficies sin acreditar propiedad (demasías).
El conocimiento de leyes y la experiencia técnica del perito topógrafo responsable, aporta soluciones y asesoría, para abordar y manejar cualquiera de los resultados posibles y comunes mencionados.
TOPMIR®, en 12 años, hemos acumulado la experiencia de más de 47,000 predios levantados con topografía, en todo México. Mismos que llevan la firma responsiva del Dr. Ing. Alejandro Mirazo.
Lo anterior es muy importante antes de iniciar cualquier nueva inversión que tenga que ver con los bienes inmuebles, como su compra-venta; construcciones, subdivisiones, fraccionamientos, cercados y bardas perimetrales, entre muchos otros ejemplos importantes. Conocer y reconocer, para respetar los límites de propiedad es muy importante al momento de elaborar el diseño arquitectónico; mas importante aun al momento de construir los cimientos para las bardas.
d. Prueba Pericial Topográfica
El Peritaje es una actividad de carácter procesal, desarrollada en virtud de encargo judicial a personas (peritos) especialmente calificadas por su experiencia o conocimientos técnicos, o científicos y mediante la cual se suministran al Juez argumentos y razones para la formación de su convencimiento respecto de ciertos hechos.
Luego, la Peritación cumple con una doble función, que es, por una parte, verificar hechos que requieren conocimientos técnicos, o científicos que escapan a la cultura común del Juez y de la gente, sus causas y sus efectos y, por otra, suministrar información clara y verdadera, para formar la convicción del Juez sobre tales hechos y para ilustrarlo con el fin de que los entienda mejor y pueda apreciarlos correctamente.
La función primordial de la Prueba Pericial Topográfica, es determinar de forma confiable y contundente, la identidad y superficie del bien inmueble en controversia. Para ello el perito se asegura de analizar comprender el antecedente registral y catastral de la propiedad; así también de realizar los estudios topográficos y de campo, para obtener resultados que faciliten al juzgador reconocer la verdad y resolver con justicia el asunto de la litis.
e. Amojonamiento topográfico
El resultado del deslinde topográfico, nos ofrece la ubicación correcta y precisa de las esquinas o vértices del terreno, de acuerdo a su sustento de propiedad, o resultado del deslinde.
La actividad de Amojonamiento, permite entonces marcar físicamente en campo (con varillas de acero) las esquinas o vértices, con precisión de 1-2 centímetros de error. Nuevamente el GPS dos frecuencias, es el equipo recomendable que utilizamos para esta actividad.
f. Fotogrametría con dron y curvas de nivel
El resultado de un estudio de altimetría es el plano curvas de nivel. El plano nos ofrece la representación gráfica de las alturas o niveles de la superficie de un polígono en tres dimensiones.
El plano de curvas de nivel es útil para la identificación de accidentes del terreno, como desniveles, arroyos, laderas, etc. Se utilizan para la planeación de caminos, canales pluviales, corte y relleno para plataformas, terraplenes, niveles deseados en el terreno, etc.
El equipo GPS doble frecuencia de precisión milimétrica ofrece soluciones para realizar este estudio. Recomendable para superficies menores de 5.0 hectáreas.
Una solución moderna que TOPMIR® utiliza es la generación de Modelos Digitales de Terreno y planos de curvas de nivel con vuelos de Dron de precisión. La fotogrametría nos ofrece resultados con precisión igual o similar al equipo GPS. La ventaja del dron, sin embargo, es que con la fotogrametría obtenemos una fotografía actualizada a la fecha del vuelo, con mucho mejor detalle y nitidez a la que ofrece gratuitamente Google Earth. Los detalles gráficos sobre la superficie del terreno, no son posibles obtener con el método de cuadricula realizado con el GPS de precisión.
g. Consultor especialista
Como topógrafo experto y consultor especializado en asuntos ambientales y de la tenencia de la tierra, el Dr. Alejandro Mirazo y su socio, apoyan con guía y asesoría técnica para promover los intereses de los desarrolladores inmobiliarios; propietarios de superficies con potencial de desarrollo e inversión; proyectos de inversión extranjera en Sonora y en México, como parques fotovoltaicos, eólicos, ductos de gas, entre otras consultas.
El proceso de investigación inicia con la revisión y escrutinio de la escritura pública del predio; se lleva a cabo las tareas de deslinde y amojonamiento topográfico; fotogrametría con dron; trámite de Licencia de Uso de Suelo; elaboración del Proyecto Arquitectónico; trámite de Licencia ambiental; trámite de Licencia de construcción; firmas responsivas como Director Responsable de Obra; supervisión de obra con brigada de topografía.
Actualmente, nuestra agenda de trabajo considera como ejemplo los siguientes proyectos, entre numerosos otros:
- Supervisión de la construcción de la bodega de Amazon desde su inicio, ubicada en Hermosillo; posteriormente continuaremos con la supervisión en las nuevas plantas de la ciudad de Guadalajara y Monterrey.
- Estudios topográficos integrales en las minas de Magistral del Oro, Durango.
- Supervisión de obra con dron durante la construcción del Parque Solar Tastiota, con superficie de 400 hectáreas.
- Trazo del ducto Mayacán, levantamiento de 160 kilómetros en la selva de Yucatán.
- Numerosos trámites ante la CIDUE, de deslindes de predios y trámites de subdivisión para venta.
Si Usted está interesado en recibir asesoría para sus intereses, llamé a TOPMIR®
Atentamente,
Ing. Alejandro Moisés Mirazo Martínez
Registro Topógrafo Responsable CIDUE: DGDU-TR-030
Cédula Profesional: 6485044
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